Επενδύσεις ακινήτων στην Ελλάδα

Πότε αξίζει μια επένδυση στην Ελλάδα;

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να εξυπηρετήσει ιδιοκατοίκηση, μακροχρόνια μίσθωση, τουριστική αξιοποίηση ή μελλοντική μεταπώληση. Δεν είναι κάθε ακίνητο κατάλληλο για κάθε στόχο. Η απόφαση πρέπει να βασίζεται στην πραγματική ζήτηση της συγκεκριμένης περιοχής, στη νόμιμη χρήση, στην κατάσταση του κτιρίου και στο συνολικό κόστος, όχι μόνο στην τιμή αγοράς.

Για Έλληνες και ξένους αγοραστές, η εγγύτητα σε συγκοινωνίες, εργασία, πανεπιστήμια και υπηρεσίες μπορεί να στηρίζει τη μακροχρόνια μίσθωση. Για τουριστική χρήση απαιτείται ξεχωριστός έλεγχος εποχικότητας, ανταγωνισμού και δυνατότητας διαχείρισης. Η αύξηση των τιμών στο παρελθόν δεν αποτελεί υπόσχεση μελλοντικής υπεραξίας.

Υπολογίζουμε αγορά, φόρους και συμβολαιογραφικά έξοδα, τεχνικό και νομικό έλεγχο, ανακαίνιση, εξοπλισμό και αποθεματικό. Στα ετήσια έξοδα περιλαμβάνονται κενές περίοδοι, συντήρηση, ασφάλιση, ΕΝΦΙΑ, διαχείριση και προμήθειες. Η φορολογία εισοδήματος και το κόστος δανεισμού εξετάζονται χωριστά από λογιστή και χρηματοδότη.

Ξένοι επενδυτές

Η αγορά ακινήτου, η φορολογική κατοικία και η άδεια διαμονής είναι τρία διαφορετικά θέματα. Για ξένους επενδυτές ετοιμάσαμε ξεχωριστή σελίδα με τα βήματα, το Golden Visa και τα ισχύοντα κίνητρα.

Golden Visa, αγορά και φορολογικές υποχρεώσεις

Το πρόγραμμα Golden Visa είναι μία επιλογή άδειας διαμονής για πολίτες τρίτων χωρών, όχι απαραίτητη προϋπόθεση κάθε αγοράς. Στις γενικές κατηγορίες ακινήτων το όριο είναι 800.000 € στην Αττική, στην Π.Ε. Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο, στη Θήρα και σε νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων και 400.000 € στην υπόλοιπη χώρα. Η επένδυση αφορά ένα ακίνητο· για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο με οικοδομική άδεια απαιτούνται τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων στις συγκεκριμένες κατηγορίες.

Το ειδικό όριο 250.000 € αφορά συγκεκριμένες περιπτώσεις αλλαγής κύριων χώρων σε κατοικία ή αποκατάστασης διατηρητέου, όχι οποιαδήποτε φθηνότερη αγορά ή απλή ανακαίνιση κατοικίας. Η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την αίτηση άδειας επενδυτή. Σε πρώην βιομηχανική χρήση ισχύουν πρόσθετοι όροι· στα διατηρητέα ελέγχονται χωριστά οι απαιτήσεις αποκατάστασης και ανανέωσης. Ο πλήρης φάκελος αξιολογείται από αρμόδιο δικηγόρο.

Τα ακίνητα που υπάγονται στην απαγόρευση του άρθρου 100 ν. 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 64 ν. 5100/2024, δεν εκμισθώνονται ή υπεκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο του άρθρου 111 ν. 4446/2016. Η διευκρίνιση 7 της εγκυκλίου 1/21.4.2026 διαχωρίζει αυτήν την απαγόρευση από ορισμένες μακροχρόνιες μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις σε τουριστικές επιχειρήσεις και εξαιρεί επενδύσεις των προϊσχυουσών ή μεταβατικών διατάξεων. Διατηρούνται ειδικοί περιορισμοί επιχειρηματικής έδρας για την κατηγορία αλλαγής χρήσης. Δεν συνδυάζουμε νέα Golden Visa με υπόσχεση εσόδων Airbnb· η ημερομηνία αγοράς και το ακριβές καθεστώς ελέγχονται από δικηγόρο πριν από τη δέσμευση.

Για υπηκόους εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ, η αγορά σε χαρακτηρισμένη παραμεθόρια περιοχή μπορεί να απαιτεί προηγούμενη άρση περιορισμού βάσει του ν. 1892/1990. Ο δικηγόρος ελέγχει την περιοχή, την ιθαγένεια και την απαιτούμενη διαδικασία. Η γενική αυτή ρύθμιση δεν αποτελεί ειδική απαγόρευση για την ισραηλινή ιθαγένεια.

Όπου επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης, ο βασικός συντελεστής είναι 3% της φορολογητέας αξίας, με εισφορά υπέρ δήμων 3% επί του κύριου φόρου, δηλαδή συνολικά 3,09% πριν από τυχόν απαλλαγές. Δεν πρόκειται για το σύνολο των εξόδων αγοράς. Για νεόδμητα, τυχόν καθεστώς αναστολής ΦΠΑ και οι προϋποθέσεις του επιβεβαιώνονται από συμβολαιογράφο και λογιστή κατά τον χρόνο συναλλαγής, χωρίς υπόσχεση γενικής φορολογικής απαλλαγής.

Airbnb ή μακροχρόνια μίσθωση;

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται μίσθωση ή υπεκμίσθωση για λιγότερες από 60 ημέρες ανά σύμβαση, χωρίς υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, είτε μέσω Airbnb ή άλλης πλατφόρμας είτε απευθείας. Απαιτείται εγγραφή στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και αναγραφή ΑΜΑ στις αγγελίες, εκτός των ειδικών περιπτώσεων με νόμιμο αριθμό τουριστικής λειτουργίας. Οι δηλώσεις και οι υποχρεώσεις ελέγχονται πριν από την πρώτη κράτηση.

Για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν έως δύο ακίνητα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, το εισόδημα υπάγεται κατά κανόνα στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Από τρία ακίνητα και πάνω απαιτείται επιχειρηματική δραστηριότητα με ΦΠΑ 13%. Τα νομικά πρόσωπα αντιμετωπίζονται επιχειρηματικά ανεξάρτητα από τον αριθμό. Ο λογιστής επιβεβαιώνει πώς μετρώνται οι εγγραφές, καθώς και τέλη, παραστατικά και δηλώσεις.

Από 1 Οκτωβρίου 2025, ο ν. 5170/2025 απαιτεί χώρους κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, ασφάλιση αστικής ευθύνης, Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ προστασίας και σήμανση διαφυγής. Προβλέπονται επίσης πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός τηλεφώνων έκτακτης ανάγκης. Μια ανακαίνιση δεν μετατρέπει αυτομάτως έναν βοηθητικό χώρο σε νόμιμο χώρο κύριας χρήσης.

Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων η αναστολή πρώτης εγγραφής στο Μητρώο ισχύει έως 31 Δεκεμβρίου 2026, βάσει ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β΄ 7200/31.12.2025). Σύμφωνα με την επίσημη Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής και το άρθρο 5 ν. 5313/2026, αντίστοιχος περιορισμός ισχύει στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης από 1 Ιουλίου έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Σε αυτές τις περιοχές, εν ζωή μεταβιβαζόμενα ακίνητα διαγράφονται και δεν επανεγγράφονται όσο ισχύει ο περιορισμός. Μην θεωρείτε τον υπάρχοντα ΑΜΑ του πωλητή μεταβιβάσιμο δικαίωμα.

Η οικονομική σύγκριση Airbnb και μακροχρόνιας μίσθωσης γίνεται με καθαρά ποσά μετά από λειτουργικά έξοδα, κενές περιόδους, διαχείριση και συμμόρφωση. Το ημερήσιο μίσθωμα δεν ισοδυναμεί με ετήσιο καθαρό εισόδημα. Εξετάζουμε και τη δυνατότητα νόμιμης αλλαγής μοντέλου αν μεταβληθεί η ζήτηση ή το πλαίσιο.