Έλεγχος οικοπέδου πριν την αγορά: ο πλήρης οδηγός

Αρτιότητα, οικοδομησιμότητα, τίτλοι, δουλείες και κλίσεις εδάφους — όσα πρέπει να ελεγχθούν πριν δώσετε προκαταβολή.

Η αγορά οικοπέδου είναι συχνά η μεγαλύτερη απόφαση πριν από την κατασκευή ενός σπιτιού. Ένα οικόπεδο που φαίνεται ιδανικό στο χαρτί μπορεί να κρύβει περιορισμούς που μειώνουν δραστικά τα τετραγωνικά που επιτρέπεται να χτίσετε ή αυξάνουν σημαντικά το κόστος θεμελίωσης.

Πρώτο βήμα είναι ο πολεοδομικός έλεγχος: εντός ή εκτός σχεδίου, αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και υποχρεωτικές αποστάσεις από τα όρια. Οι όροι αυτοί καθορίζουν πρακτικά το μέγεθος και τη μορφή του μελλοντικού κτιρίου.

Ακολουθεί ο νομικός έλεγχος από δικηγόρο: τίτλοι ιδιοκτησίας, Κτηματολόγιο, βάρη, υποθήκες, δουλείες διόδου και τυχόν εκκρεμείς διεκδικήσεις. Χρήσιμο είναι επίσης να διερευνηθεί αν το ακίνητο εμπίπτει σε δασική, αρχαιολογική ή άλλη ζώνη προστασίας.

Ο τεχνικός έλεγχος εξετάζει την τοπογραφία, τις κλίσεις, την πρόσβαση από δρόμο, τη δυνατότητα σύνδεσης με ρεύμα, νερό και αποχέτευση, καθώς και τη φύση του εδάφους. Σε επικλινή ή βραχώδη οικόπεδα, οι εκσκαφές και οι τοίχοι αντιστήριξης μπορεί να επιβαρύνουν σημαντικά τον προϋπολογισμό.

Στην PrimeBuild συνδυάζουμε τους τρεις ελέγχους σε μία σύντομη τεχνική έκθεση, με ενδεικτικό κτιριολογικό πρόγραμμα και πρώτη εκτίμηση κόστους. Έτσι γνωρίζετε, πριν υπογράψετε, τις δυνατότητες δόμησης και τις βασικές παραμέτρους κόστους, με επιβεβαίωση των όρων πριν από την οριστική δέσμευση.

Για ακίνητα εκτός σχεδίου, η έκταση από μόνη της δεν αποδεικνύει οικοδομησιμότητα. Ελέγχονται ο χρόνος δημιουργίας, το πρόσωπο σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, οι ειδικές τοπικές ρυθμίσεις και τυχόν μεταβατικές διατάξεις. Κτηματολογική καταχώριση και πολεοδομική δυνατότητα δόμησης είναι διαφορετικά ζητήματα.

Οι τελικοί όροι δόμησης επιβεβαιώνονται για το συγκεκριμένο ακίνητο. Μετά τις αποφάσεις της Ολομέλειας ΣτΕ 146–149/2025, δεν ενσωματώνουμε γενικά μπόνους συντελεστή ή ύψους του ΝΟΚ σε προϋπολογισμό χωρίς έλεγχο του ισχύοντος τοπικού και μεταβατικού πλαισίου από μηχανικό.